每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

與綠城中國(guó)堅(jiān)持高端定位拒絕降價(jià)不同，華僑城面臨的困境是，由于項(xiàng)目位置和購(gòu)買價(jià)格均不支持“去豪宅化”，即使希望調(diào)整產(chǎn)品定位，也有心無(wú)力。

位于深圳華僑城片區(qū)的香山里項(xiàng)目，于去年9月底推出的二期單位截至目前僅成交343套，6個(gè)月去化率僅為20%；即使是2010年就開盤的一期單位，目前也仍有部分房源待售。

在豪宅市場(chǎng)行情尚可的前幾年，類似這樣的豪宅項(xiàng)目借“雙拼房”大行其道，但這些“一套房?jī)蓚€(gè)房產(chǎn)證”的項(xiàng)目在限購(gòu)令不期而至后深陷泥潭。華僑城最近幾年一直致力于豪宅的打造，在調(diào)控異常迅猛的2011年，其存貨同比大增63%，與此同時(shí)，負(fù)債率也出現(xiàn)上升。在業(yè)內(nèi)“去豪宅化”幾成共識(shí)的情況下，華僑城將怎樣調(diào)整？

多個(gè)高端項(xiàng)目銷售不暢

位于深圳華僑城豪宅區(qū)的香山里，開盤超過(guò)30000元/平方米的售價(jià)顯示了其高端定位。但二期開盤半年以來(lái)，銷售情況卻不理想。去年9月底開盤以來(lái)，香山里二期共成交343套（截至3月19日數(shù)據(jù)，下同），僅占總體1706套的1/5左右。

數(shù)據(jù)顯示，香山里二期目前的成交均價(jià)為33876元/平方米，一些房產(chǎn)網(wǎng)站上對(duì)該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)約為35000元/平方米。

即使是早在2010年就開盤的香山里一期，銷售情況也不理想。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前一期的成交量為805套，尚有265套房源待售。

公開數(shù)據(jù)顯示，華僑城在香山里項(xiàng)目上投入的資金總計(jì)22億元。但一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)該項(xiàng)目的配套和園林規(guī)劃頗有“微詞”，認(rèn)為該項(xiàng)目整體價(jià)值不能支撐超過(guò)30000元/平方米的售價(jià)。

香山里一期和二期的預(yù)售總面積合23萬(wàn)平方米，將華僑城22億元的總投資分?jǐn)偟娇墒鄣慕ㄖ娣e計(jì)算，每平方米的成本不到1萬(wàn)元。

華僑城旗下售價(jià)偏高的項(xiàng)目很多，可謂名副其實(shí)的“豪宅專業(yè)戶”。2010年以來(lái)，華僑城入市銷售的純水岸（九期）均價(jià)為54966元/平方米，招商華僑城曦城均價(jià)為50797元/平方米，東部華僑城天麓8區(qū)的成交均價(jià)高達(dá)128483元/平方米。

目前，這幾個(gè)項(xiàng)目的銷售情況不甚理想，純水岸（九期）、東部華僑城天麓8區(qū)的去化率分別為83%和79%。而后者從2010年年初就開始銷售。

“雙拼房”受調(diào)控沖擊

對(duì)于香山里二期的銷售數(shù)據(jù)，中投顧問(wèn)一位行業(yè)研究員表示，該項(xiàng)目成交量低迷的主要原因是一線城市嚴(yán)格的調(diào)控政策，以及國(guó)家大力建設(shè)保障性住房。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，為了應(yīng)對(duì)2006年推出的“70/90政策”（凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上），同時(shí)又可以繼續(xù)豪宅開發(fā)，一些開發(fā)商推出了“雙拼房”（將兩間90平方米以下的房子合為一間）來(lái)規(guī)避限制。

香山里項(xiàng)目即是如此。但是，由于“二合一”之后，一套房子擁有兩個(gè)房產(chǎn)證，所以購(gòu)買此處房源的購(gòu)房者，必須擁有購(gòu)買兩套房的資格。

隨著深圳關(guān)于第二套房的限貸政策的不期而至，“雙拼房”成為調(diào)控的最大受害者之一。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，深圳的調(diào)控政策主要方向就是限制大戶型和高價(jià)樓盤，像香山里這樣的樓盤受到的沖擊比較大。

前述研究員指出，產(chǎn)品開發(fā)的高端化也是華僑城產(chǎn)品滯銷的主要原因。在去年的市場(chǎng)上，凡是以高價(jià)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，大多都面臨周轉(zhuǎn)放慢、庫(kù)存猛增、負(fù)債率急升等風(fēng)險(xiǎn)。

華僑城2011年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至去年，公司負(fù)債總額約為446.67億元，同比增長(zhǎng)32.04%，資產(chǎn)負(fù)債率同比上升1.48個(gè)百分點(diǎn)至71.17%。2007年至2010年，公司負(fù)債率分別為61.49%、63.56%、65.83%及69.7%。

由于國(guó)資委對(duì)于控股企業(yè)有連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度平均資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%的最高標(biāo)準(zhǔn)要求，華僑城在再融資方面將受到制約。

豪宅之路“尾大難掉”

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2011年華僑城地產(chǎn)業(yè)務(wù)的存貨總額由2010年的193億元?jiǎng)≡鲋?011年的315億元，上升幅度超過(guò)63%。

“存量部分可能無(wú)法調(diào)整了。”宋丁表示，由于華僑城既定的策略堅(jiān)持多年，且開發(fā)成本過(guò)高，高端項(xiàng)目很難降價(jià)促銷，去庫(kù)存難以實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于庫(kù)存壓力，華僑城是否會(huì)制定相關(guān)的策略？華僑城方面未給予記者答復(fù)。不過(guò)，華僑城年報(bào)指出，將“采取積極措施,針對(duì)不同區(qū)域市場(chǎng)充分整合資源,實(shí)現(xiàn)快速銷售”。但即使作出調(diào)整，華僑城的開發(fā)策略和產(chǎn)品定位不是立即可以改變的。

前述行業(yè)研究員認(rèn)為，迅速上升的負(fù)債率，使得華僑城在高端住宅市場(chǎng)銷售低迷的時(shí)候財(cái)務(wù)吃緊，華僑城需要在產(chǎn)品定位上作出調(diào)整。該研究院認(rèn)為，華僑城上海新浦江城只有240萬(wàn)元和550萬(wàn)元左右兩種價(jià)位的產(chǎn)品，把許多客戶都排除在外了。

宋丁則認(rèn)為，由于華僑城多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目與旅游項(xiàng)目捆綁在一起，并不適宜開發(fā)普通住宅。華僑城如果要轉(zhuǎn)型，需要在開發(fā)策略和產(chǎn)品定位上做出根本性的轉(zhuǎn)變。

據(jù)悉，華僑城今年可售面積將達(dá)到153萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)40%左右，預(yù)計(jì)可銷售金額約450億元，其中280億元的貨量分布在深圳和上海兩大一線城市。在上海，華僑城今年力推的蘇河灣項(xiàng)目，樓面地價(jià)超過(guò)50000元/平方米。