每經編輯｜每經記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經記者 盧曦 發(fā)自上海

近期，金地集團、金融街等上市房企屢遭險資舉牌，是什么影響險資的投資決策？從上市房企的數據指標不難發(fā)現一定規(guī)律：市凈率比較低、大股東持股比例低于50%的上市房企最容易受險資青睞。此外，房企的運營水平和狀態(tài)也是考慮因素。

《每日經濟新聞》記者注意到，從投資方看，熱衷追逐上市房企的險資不少都與房地產有一定淵源，部分保險公司本身就涉足房地產業(yè)務。險資入股房企，雖能給雙方都帶來一定收益，但也難免發(fā)生控制權的爭奪。房企需提高自身的資本營銷水平，方能在資本市場上占到優(yōu)勢。

險資看重企業(yè)資質

億翰智庫選出兩個關鍵指標：第一個是上市房企的市凈率，億翰智庫選取了市凈率在1.5以下的地產公司；第二個指標是大股東集中度。

《每日經濟新聞》記者查閱億翰智庫提供的資料發(fā)現，市凈率從0.7到1.5的上市房企有近50家。其中，市凈率低至0.7的房企有信達地產、長春經開和福星股份；首開股份、美好集團等幾家房企市凈率也低至0.8。龍頭房企中，萬通地產和保利地產的市凈率也只有1.0，招商地產、中糧地產、萬科A的市凈率為1.1。

針對第二個指標，億翰智庫認為，大股東持股低于50%的上市房企更有可能被舉牌，如果將目標進一步集中，則大股東持股低于30%的房企最具吸引力。

億翰智庫張化東評論認為，金融街再次遭遇險資舉牌，說明產業(yè)資本已經對低估值的地產股開始關注。地產股對于險資的意義非常重要，主要表現在地產公司開發(fā)的房地產項目，特別是持有類項目與保險資金的長期期限最為匹配。

德佑地產研究總監(jiān)陸騎麟認為，上市房企受到保險資金的青睞以及上市房企涉足銀行的現象并不少見，這都與房企較大的資金需求有關，一定程度上是互利的。

險資參考的依據不僅僅是數字，對企業(yè)的實際資質亦高度關注。金地和金融街的產品均在各自領域具有非常明顯的優(yōu)勢。金地在龍頭公司中產品較為領先，而金融街在國內辦公開發(fā)市場上幾乎沒有對手。企業(yè)的基本資質如果不好，險資也不敢貿然進入。

此外，險資的投資特點是投資周期比較長，大筆保險資金不可能很快退出，投資時間往往達到10到20年，這與房企的發(fā)展周期也比較匹配。

億翰智庫在報告中寫道，“我們認為甚至不排除萬保招 （萬科、保利、招商）等優(yōu)秀龍頭公司存在繼續(xù)被舉牌的可能?！?/p>

房企需防止企業(yè)墜入低谷

有意思的是，什么樣的保險資金會對上市房企感興趣也有規(guī)律可循。和訊網保險中心運營總監(jiān)張燾告訴《每日經濟新聞》記者，安邦保險和生命人壽之所以對上市房企出手，與這兩家險企背景息息相關，他們均在房地產行業(yè)有涉足，并有很長時間的房地產經驗，他們希望將房地產與保險業(yè)配合發(fā)展，甚至將房地產視為企業(yè)發(fā)展的重點之一。

今年2月19日，保監(jiān)會發(fā)布的《關于加強和改進保險資金運用比例監(jiān)管的通知》，確定了保險投資比例，其中股票等權益類資產不超30%。

張燾表示，險資對房地產的投資受到比較嚴格的管控，各家險企對此也比較謹慎，更不敢跨越紅線。近階段發(fā)展比較好的領域，是保險公司與房地產公司合作投資養(yǎng)老地產。

2014年，復星集團再度獲得美國保險公司保德信集團增資。復星集團首席執(zhí)行官梁信軍透露，養(yǎng)老地產是復星感興趣的領域。目前復星在上海的養(yǎng)老地產是一個實驗性項目，尚不成規(guī)模。復星正在上海、北京都在進行小規(guī)模的社區(qū)實驗，未來會逐步考慮大規(guī)模地推廣。

張化東認為，險資的“舉牌”有獲得更大控制權的考慮。從上市房企角度看，如果不想被險資控制，首要的是要防止股價被低估，保證公司市凈率在一定數值以上，不要讓自己成為險資看中的目標。從根本上來說，就是企業(yè)戰(zhàn)略不要踩錯，避免企業(yè)墜入低谷。