每經(jīng)編輯｜蔡雅蕓

觀點：風(fēng)險暗藏

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱：

全民營銷本身是行業(yè)趨勢，核心問題是“飛單”。他稱，老客戶介紹新客戶，是很重要的渠道，合作伙伴供應(yīng)商介紹的客戶，也促成了成交，還有之前一直使用的一二手聯(lián)動模式，是目前主要的營銷渠道。萬科等企業(yè)率先開展全民營銷，有一定的效果，但是把上述三種渠道實現(xiàn)的成交刨除掉，那么效果也有限，能夠有5%的增長也是好事。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：

在市場低迷期，對于庫存偏大的城市而言，項目銷售結(jié)果好壞很大程度上取決于降價幅度多少，而不是營銷渠道的變化，全民經(jīng)紀人的效果不一定有說的那么好。另外，全民經(jīng)紀人的專業(yè)能力難以把控，項目訴求的賣點不一定能解釋清楚，可能誤導(dǎo)購房者置業(yè)，導(dǎo)致后續(xù)糾紛發(fā)生。

未來：從“全民”到“獨立”

“我們也想在K2最為艱難的輿論風(fēng)波上，用慘痛的教訓(xùn)為房地產(chǎn)行業(yè)提個醒：要警惕全民營銷擾亂市場的穩(wěn)定性。整個行業(yè)除了理性分析其激發(fā)市場活力的一面，更要警惕層出不窮的銷售模式對市場規(guī)律的扭曲，以及對行業(yè)品牌和美譽度的變相摧毀。”K2地產(chǎn)反思，一切要從市場原點出發(fā)，著眼于商品房的價格、質(zhì)量、服務(wù)，甚至是消費者的偏好和需求，切忌殺雞取卵。

2014年3月起，降價潮在全國蔓延，市場預(yù)期悲觀、銷售壓力倍增，全民營銷模式于是重出江湖。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，全民經(jīng)紀人盡管能夠集聚人氣、挖掘潛在需求，但其“低門檻、低成本”的模式，將樓市營銷與一般商品營銷等同化，忽視了房屋的特性和營銷服務(wù)的專業(yè)性和系統(tǒng)性，不利于專業(yè)分工和中介服務(wù)體系的成長。

李宇嘉舉例，“自己做事業(yè)、自己做老板”的獨立經(jīng)紀人模式起源于美國，據(jù)了解，在美國有85%的房屋交易是通過獨立經(jīng)紀人來完成的。獨立經(jīng)紀人類似于私人律師，與公司是合作關(guān)系，而非雇傭關(guān)系，擁有較大的自由空間。

獨立經(jīng)紀人要在我國扎根，需要從業(yè)人員的專業(yè)化和信用背書。目前，盡管房產(chǎn)經(jīng)紀人接近200萬，但取得執(zhí)業(yè)資格的只有4萬人。同時，電商將成為未來掌握海量房源的主體，規(guī)?；?jīng)營可以讓電商給經(jīng)紀人提供信用背書，并通過規(guī)模化分散風(fēng)險。由于線下成交、過戶和按揭等代理服務(wù)是電商無法承擔(dān)的，必須要依賴經(jīng)紀人，經(jīng)紀人分成高傭金成為可能。因此，建立電商與經(jīng)紀人的合作關(guān)系，將成為未來我國獨立經(jīng)紀人體系的可行途徑。

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