每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 楊 軍    

編者按

【 過去一年，全國(guó)商品住宅銷售面積為13.8億平方米，銷售金額為9.9萬(wàn)億元，較2015年分別增長(zhǎng)22.4%和36.2%，銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高。受惠于樓市形勢(shì)大好，各大房企“報(bào)喜者多，報(bào)憂者少”。

近日，明源地產(chǎn)研究院發(fā)布了一篇《未來五年，這些地產(chǎn)人將會(huì)失業(yè)，真相太可怕了！》，意思是說，這個(gè)行業(yè)正將面臨更大的不確定性，而在萬(wàn)科2016年年報(bào)《致股東信》中，“焦慮”一詞也格外刺眼。

滿目山河空念遠(yuǎn)，不如憐取眼前人。當(dāng)前，各大房企經(jīng)過近兩年的轉(zhuǎn)型探索，正在踏上新的征途。過去一年，如何看待他們的成績(jī)單，業(yè)績(jī)背后的哪些隱憂仍是不容忽視的。隨著行業(yè)凈利率下滑，在規(guī)模與利潤(rùn)之間，如何提振主業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？怎么實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型跨越？這期《每日經(jīng)濟(jì)新聞》房產(chǎn)周刊為您一探究竟?！?/p>

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 楊 軍

在“房子是用來住的，不是用來炒的”政策基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)似乎進(jìn)入“不樂觀”時(shí)代。

近期，部分房企大佬直言對(duì)后市的悲觀。在3月28日的業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌稱，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期非常悲觀，本輪調(diào)控會(huì)超過任何想象，融創(chuàng)從去年10月1日開始，就暫時(shí)停止在公開市場(chǎng)買地。稱世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松表示對(duì)今年的成交量“不樂觀”。萬(wàn)科增加存貨減值計(jì)提更是引發(fā)外界關(guān)注。

近期，房企業(yè)績(jī)密集披露。龍頭房企的土地儲(chǔ)備量卻創(chuàng)出新高，去年的“銷冠”恒大更是擁有2.29億平方米的天量土儲(chǔ)。即使在強(qiáng)勢(shì)調(diào)控周期內(nèi)，萬(wàn)科、中海也不惜高價(jià)拿地，顯出“看空不做空”的態(tài)度。面對(duì)未來的不確定性，尋求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，安全地穿越周期風(fēng)險(xiǎn)，降低負(fù)債承壓和保持良好的現(xiàn)金流才是他們關(guān)注的焦點(diǎn)。

告別暴利時(shí)代

一直以來，“并購(gòu)?fù)?rdquo;孫宏斌對(duì)做大規(guī)模有著強(qiáng)烈的渴望，但是面對(duì)此輪調(diào)控，他罕見地表示了悲觀。他認(rèn)為按照現(xiàn)在政府的限價(jià)措施，房?jī)r(jià)暴漲這個(gè)邏輯是不成立的，所以現(xiàn)在買了貴的土地，就會(huì)虧錢；貨幣政策收緊、利息增加，企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)很緊張，這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在放大。

地價(jià)高企對(duì)房企利潤(rùn)空間的擠壓已是不爭(zhēng)的事實(shí)，導(dǎo)致過去一年行業(yè)銷售規(guī)模創(chuàng)出記錄，但利潤(rùn)率增速持續(xù)下滑。

中指院報(bào)告指出，2016年百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模再上新臺(tái)階，銷售總額、銷售面積分別達(dá)48027.1億元、40251.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.5%和39.4%。銷售業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了營(yíng)收、利潤(rùn)規(guī)模的提升。百?gòu)?qiáng)房企的營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)392.1億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)45.7億元，同比分別增長(zhǎng)36.8%、26.2%。但百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率仍低于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率10.6個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。數(shù)據(jù)顯示，2016年百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)率因規(guī)模和綜合實(shí)力的差異呈現(xiàn)出逐級(jí)遞減的趨勢(shì)，前10企業(yè)、11~30企業(yè)、31~50企業(yè)、51~100企業(yè)的凈利潤(rùn)率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于百?gòu)?qiáng)房企的凈利潤(rùn)率均值，則持續(xù)走低至11.0%，較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

從已經(jīng)披露年報(bào)的房企來看，2016年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售金額3647.7億元，同比增長(zhǎng)39.5%，營(yíng)業(yè)收入為2404.8億元，增長(zhǎng)23%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為210.2億元，增長(zhǎng)16%，顯著低于營(yíng)收及銷售的增長(zhǎng)率。

這一趨勢(shì)在行業(yè)“利潤(rùn)之王”中海身上更為顯露。中海公布的業(yè)績(jī)表明，中海2016年歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為370.2億港元。過去四年，即從2012~2015年，中海凈利潤(rùn)分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元，同比增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%。合并中信重新計(jì)算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)后，2016年中海凈利潤(rùn)的增幅只有6.9%，增速驟降。如果剔除中信的影響，2016年的凈利潤(rùn)同比增幅為14%，跌破了中海一直遵守的20%的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率。

中海董事局主席肖肖在業(yè)績(jī)會(huì)上委婉地表示，對(duì)于中海這樣一個(gè)利潤(rùn)接近400億元的企業(yè)來說，要永遠(yuǎn)保持20%的增長(zhǎng)是不可能的，但30%的毛利率是可以期待的。

“看空不做空”

利潤(rùn)率在下降，但房企對(duì)規(guī)模的酷愛并未退燒。一向穩(wěn)健的中海也開始強(qiáng)調(diào)規(guī)模了，2017年全年拿地預(yù)算人民幣1000億元，可對(duì)比的是2015年其拿地支出406.8億元。

孫宏斌雖然對(duì)市場(chǎng)表示了悲觀，但在過去的一年，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備達(dá)到5394萬(wàn)平方米，其中三分之二為收并購(gòu)所得，目前總土地儲(chǔ)備7912萬(wàn)平方米，總貨值達(dá)到12000億元。

未來行業(yè)機(jī)會(huì)在哪里？萬(wàn)科在致股東信里說，按照中性預(yù)測(cè)，以在城市實(shí)現(xiàn)定居的實(shí)際城鎮(zhèn)化率衡量，我國(guó)還有超過20個(gè)百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化空間。隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，近兩億農(nóng)村新生代人口將擺脫上一輩“候鳥式遷徙”的狀態(tài)，成為永久市民。這些新市民絕大部分將集中在就業(yè)機(jī)會(huì)較多的發(fā)達(dá)城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內(nèi)并不會(huì)消失。

去年，萬(wàn)科接近九成的新增土地在一二線城市，新增面積超過3000萬(wàn)平方米，布局在基本面很好的四大城市群。

安信證券分析師陳天城認(rèn)為，萬(wàn)科的判斷在業(yè)內(nèi)有代表性，雖然熱點(diǎn)城市存在調(diào)控，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，新房開發(fā)的機(jī)會(huì)在于城市帶。

不過，從短期來看，調(diào)控導(dǎo)致的銷售不確定性依然不可小覷，銷售不暢對(duì)于嚴(yán)重依賴銷售回款的房企來講資金鏈將面臨緊張，此外融資渠道的收緊會(huì)雪上加霜。

《華爾街見聞》援引Orient Capital一份研究報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)房企將于2017年下半年至2018年初迎來償債高峰，預(yù)計(jì)僅到期公司債一項(xiàng)就將達(dá)到5440億元人民幣。這意味著，中小房企或?qū)⒉坏貌幻鎸?duì)一場(chǎng)潛在的流動(dòng)性危機(jī)。

有跡象顯示，龍頭房企已經(jīng)開始著力降低負(fù)債，保持充裕的現(xiàn)金流。陳勁松表示，目前開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在降杠桿，不能再通過捆綁基金去拿地了。

萬(wàn)科財(cái)報(bào)顯示，公司2016年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入約396億元，年底持有貨幣資金約870億元。萬(wàn)科董事會(huì)秘書朱旭稱，資金充裕既可強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，也令公司能更主動(dòng)地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，發(fā)掘潛在的項(xiàng)目獲取機(jī)會(huì)。

2016年，碧桂園去化及回款水平進(jìn)一步提高。其年報(bào)顯示，2016年碧桂園銷售樓款現(xiàn)金回籠約為2841億元，回款率約為92%，凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流約為人民幣415億元。此外，碧桂園集團(tuán)總裁兼執(zhí)行董事莫斌表示，碧桂園已在報(bào)告期內(nèi)償還完畢所有永續(xù)債。

恒大財(cái)報(bào)顯示，恒大集團(tuán)期末現(xiàn)金余額達(dá)到人民幣3043.3億元，為上市以來最高水平。憑藉與國(guó)內(nèi)大型商業(yè)銀行的穩(wěn)定合作基礎(chǔ)，期末未使用銀行授信額度達(dá)到1383億元，連同期末3043.3億元的現(xiàn)金余額，集團(tuán)可動(dòng)用資金合計(jì)人民幣4426.3億元。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近兩年來，龍頭房企的負(fù)債率越來越低，比如中海地產(chǎn)，手里握著1500多億港元的貨幣資金，凈負(fù)債率低到了7%，萬(wàn)科現(xiàn)在的凈負(fù)債率不到26%。除了萬(wàn)科、中海外，目前華潤(rùn)置地的凈負(fù)債率為23.8%，碧桂園去年的凈借貸比例也下降到了48.7%，同比下降11.3%。

在不少房企看來，并購(gòu)將是未來的機(jī)會(huì)。日前，在招商蛇口舉辦的網(wǎng)上業(yè)績(jī)交流會(huì)上，招商蛇口總經(jīng)理許永軍表示，今年公司發(fā)展方面一項(xiàng)很重要的工作就是要做并購(gòu)，退出房地產(chǎn)的央企和地方國(guó)企是重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。

市場(chǎng)趨勢(shì)

上市房企2016業(yè)績(jī)報(bào)喜 “千億預(yù)備班”虎視眈眈

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔 程成 每經(jīng)編輯 楊軍

近期，上市房企紛紛公布2016年年報(bào)，其中大部分業(yè)績(jī)報(bào)喜。

值得注意的是，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，行業(yè)集中度不斷加大，在優(yōu)勝劣汰的生存法則下，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱的“二八定律”更加凸顯。1000億元是第一陣營(yíng)的門檻，已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

在恒大、萬(wàn)科、碧桂園等龍頭成為千億陣營(yíng)?？偷耐瑫r(shí)，龍湖、招商蛇口、新城控股等房企不斷向千億陣營(yíng)邁進(jìn)。大多房企也認(rèn)為，只有規(guī)模效應(yīng)的凸顯，才能進(jìn)一步降低拿地成本、融資成本，并以此獲得良好的發(fā)展前景。

面對(duì)未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，地產(chǎn)“大佬”們的態(tài)度也有不同。萬(wàn)科總裁郁亮表示，萬(wàn)科的遠(yuǎn)景目標(biāo)是“萬(wàn)億大萬(wàn)科”，指的不是市值，而是要把生態(tài)系統(tǒng)打造起來，相關(guān)企業(yè)的體量對(duì)行業(yè)和社會(huì)的貢獻(xiàn)達(dá)到萬(wàn)億的水準(zhǔn)；融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌則表示，貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會(huì)影響到企業(yè)現(xiàn)金流，貸款減少，房?jī)r(jià)肯定會(huì)受影響。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常悲觀，公司從去年10月份開始基本上就不拿地了。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍說，“從心情來講，應(yīng)該說不錯(cuò)，同時(shí)也忐忑。‘不錯(cuò)’是說我們一直還是覺得掌握了自己的發(fā)展節(jié)奏，比較滿意。忐忑的原因是下半年的市場(chǎng)或者政策可能有很多不確定性，也需要小心駕馭。”此外，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪預(yù)測(cè)，在政府加強(qiáng)調(diào)控抑制房?jī)r(jià)上漲的情況下，2017年房地產(chǎn)銷售增速將會(huì)有所放緩。

千億陣營(yíng)擴(kuò)容到12家

值得注意的是，近幾年，以恒大、萬(wàn)科、碧桂園、保利、綠地等為代表的龍頭房企，穩(wěn)居行業(yè)第一陣營(yíng)，成為千億陣營(yíng)里的常客。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2015年，房地產(chǎn)業(yè)千億陣營(yíng)里僅有7家企業(yè)，分別是萬(wàn)科、恒大、綠地、萬(wàn)達(dá)、中海、保利、碧桂園，其中，萬(wàn)科銷售金額為2615億元，碧桂園銷售金額為1402億元。而到了2016年，擴(kuò)容到12家，分別是恒大、萬(wàn)科、碧桂園、綠地、保利、中海、融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)和金地。恒大也首次超越萬(wàn)科，成為行業(yè)“大哥”，并與萬(wàn)科、碧桂園一道躋身3000億元量級(jí)。其中，恒大銷售金額達(dá)到3734億元，金地銷售金額為1006億元。

隨著千億房企擴(kuò)軍，“千億俱樂部”的市場(chǎng)份額也迅速提升。2015年，千億房企市場(chǎng)份額為14.4%，而到了2016年，千億房企市場(chǎng)份額達(dá)到了20.5%。可見，市場(chǎng)集中度在不斷向千億房企集中。

“千億是大企業(yè)的門檻，決定了未來的拿地機(jī)遇、融資成本、并購(gòu)機(jī)會(huì)以及人力資源的獲得等，這些都需要靠擠壓式增長(zhǎng)，而不是外延式增長(zhǎng)來完成。”中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良此前也表示，“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些變化，大企業(yè)異軍突起，產(chǎn)業(yè)集中度更加提高，而中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力在下滑。”

在陳晟看來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷“打補(bǔ)丁”和貨幣政策收緊的大環(huán)境下，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步提高。陳晟預(yù)計(jì)，未來行業(yè)前30名房企的市場(chǎng)份額會(huì)達(dá)到50%。

這些房企劍指千億

目前，恒大、萬(wàn)科、碧桂園三家行業(yè)翹楚已形成鼎立之勢(shì)。據(jù)公開信息，恒大2017年的銷售目標(biāo)明確為4500億元；萬(wàn)科雖未透露具體業(yè)績(jī)目標(biāo)，但市場(chǎng)態(tài)勢(shì)若保持穩(wěn)定，其突破4000億元也不在話下；碧桂園也將銷售目標(biāo)定在4000億元。

2017年前兩個(gè)月，地產(chǎn)商排位賽已激烈展開。根據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的《2017年1~2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜，碧桂園以985.2萬(wàn)平方米的銷售面積、872.1億元的流量金額位居榜首。排在其后的恒大前兩個(gè)月的銷售面積為778.1萬(wàn)平方米，萬(wàn)科為630.1萬(wàn)平方米。

同時(shí)，進(jìn)入千億級(jí)“預(yù)備班”的龍湖地產(chǎn)與招商蛇口各有千秋。公開資料顯示，截至2016年末，招商蛇口總土地儲(chǔ)備為 1826 萬(wàn)平方米，其中85% 位于核心一二線城市。廣發(fā)證券研報(bào)觀點(diǎn)認(rèn)為，招商蛇口過去幾年獲取大量土地資源儲(chǔ)備，經(jīng)過幾年醞釀和發(fā)展，未來銷售增長(zhǎng)確定性更強(qiáng)。

中銀國(guó)際指出，龍湖去年保持了12%的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，其穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債水平在同行業(yè)中十分亮眼。截至2016年底，龍湖地產(chǎn)凈負(fù)債率為53.9%，現(xiàn)金儲(chǔ)備為173.6億元，綜合借貸成本進(jìn)一步降至4.92%的歷史低位，平均貸款年限拉長(zhǎng)至5.9年，非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例提升為75%。

去年銷售額同比增長(zhǎng)了103.76%的新城控股也是千億級(jí)別房企的實(shí)力候選人。據(jù)其年報(bào)表述，新城去年的銷售面積同比增長(zhǎng)了66%，融資成本維持在較低水平的5.49%，其在全國(guó)開設(shè)的11家吾悅廣場(chǎng)出租率達(dá)到98.96%，助力輕資產(chǎn)模式進(jìn)一步升級(jí)。

旭輝集團(tuán)去年的銷售業(yè)績(jī)突破了500億大關(guān)。全年的銷售金額、銷售面積以及銷售均價(jià)都實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年，旭輝集團(tuán)的貨值有近1100億元，全國(guó)核心一二線的土地儲(chǔ)備達(dá)到1750萬(wàn)平方米，為其快馬加鞭進(jìn)入千億俱樂部提供了有力保障。

2016年新增土地儲(chǔ)備和并購(gòu)數(shù)量均較大的陽(yáng)光城成為千億“預(yù)備班”中不得不提的一匹黑馬。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年，陽(yáng)光城在招拍掛市場(chǎng)以161.17億元的價(jià)格獲得12幅土地，其中有8個(gè)“地王”項(xiàng)目，通過并購(gòu)新增項(xiàng)目58個(gè)，其市場(chǎng)擴(kuò)張的速度十分搶眼。