每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

“一套降價320萬，另一套比同小區(qū)同戶型房源低了640萬。”

近日，深圳當地房產中介何磊磊向《每日經濟新聞》記者推薦了兩套“高性價比”房源，分別位于深圳灣片區(qū)的三湘海尚和鴻威海怡灣小區(qū)。

據何磊磊介紹，三湘海尚的房源面積為175平方米，近期已降價過4次，總價降了320萬元，目前業(yè)主掛牌價為2780萬元，單價約15.88萬元/平方米；鴻威海怡灣的房源面積為165平方米，業(yè)主掛牌價為2640萬元，總價低于同小區(qū)同戶型約640萬元。

每經記者注意到，一向堅挺的深圳豪宅市場，近期也有部分樓盤的出現(xiàn)了較明顯的“降價促成交”的情況。在實際成交中，不少房源的真實成交價要遠低于業(yè)主的掛牌價。而在深圳法拍市場，豪宅掛牌價格也較去年同期明顯降低。

“價格跌下來，對買家來說也不是啥壞事，豪宅的購買價值才能體現(xiàn)出來。”深圳另一位房產中介許鵬向每經記者說道。

成交價明顯低于掛牌價

在深圳二手房市場，成交價反映真實成交，掛牌價反映業(yè)主預期售價，指導價則反映政府指導價格。

10月26日，每經記者梳理深圳部分豪宅樓盤二手房源今年以來的成交情況發(fā)現(xiàn)，不少樓盤都出現(xiàn)了較為顯著的真實成交價低于業(yè)主掛牌價的情況。

以華潤城潤府二期為例，該樓盤今年以來80-88平方米二手房源的成交價在11.1萬元-15萬元/平方米，但該小區(qū)同類型房源的業(yè)主掛牌價普遍在12.8萬-15.9萬元/平方米。

據鏈家數據，在今年8月和9月，華潤城潤府二期分別成交了一套80平方米房源：其中一套的成交總價為1008萬元，折合單價約12.5萬元/平方米；另一套成交總價為890萬元，折合單價約11.08萬元/平方米。而華潤城潤府二期的同戶型房源，有業(yè)主的掛牌價為1200萬元，折合單價約14.85萬元/平方米。

再如半島城邦花園一期，今年以來該小區(qū)84-86平方米房源的成交單價約為11.1萬元/平方米，而同戶型業(yè)主的掛牌價普遍為14.2萬-14.8萬元/平方米。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹10月26日通過微信接受每經記者采訪時表示，今年以來深圳二手房整體成交量較小，市場成交的物業(yè)價格基本要比掛牌價低10%-20%，豪宅市場也不例外。“今年明顯是一個買方市場，買家的議價能力比往年都要高。”

圖片來源：深圳中原地產研究院

深圳中原地產研究院數據顯示，在10月深圳樓盤掛牌價跌幅TOP30榜上，占比最高的是南山、福田兩個豪宅云集的區(qū)域，共有13個樓盤位居跌幅前列。

從掛牌價來看，上述樓盤中價格最高的是位于科技園南區(qū)的浪琴半島花園，當前業(yè)主掛牌均價為16.1萬元/平方米，相比9月份近19萬元/平方米的掛牌價下降近3萬元/平方米，跌幅達15.4%。

法拍豪宅頻現(xiàn)折價成交

“（豪宅）拍賣成交情況比較危險，可能后續(xù)會影響整個市場。” 在深圳從事法拍咨詢工作的朱志強向每經記者談到深圳豪宅法拍市場時如是說。

朱志強提到，今年深圳不少法拍豪宅房源起拍價，較去年同期明顯下降，如福田豪宅片區(qū)的水榭花都、熙園項目，南山區(qū)紅樹灣片區(qū)的紅樹西岸以及深圳灣的恒裕濱城花園等，起拍價格降幅均比較明顯。

“在房產評估中，比較常用到的方法包括比較法、收益法和成本法等，其中有一個較為核心的要素就是與周邊同類型房源的成交進行對比，雖然不同樓層、裝修等在評估定價上也會有影響，但對定價的影響微乎其微。”從事房地產評估工作盧雷向每經記者介紹。

每經記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前深圳不少豪宅法拍房源的起拍價，相比去年年底出現(xiàn)了明顯回調。

紅樹灣紅樹西岸花園今年10月法拍價格 來源：阿里法拍

阿里法拍數據顯示，今年10月24日拍出一套位于南山區(qū)濱海大道紅樹灣的紅樹西岸花園3棟4-2A房產，面積為196.25平方米，成交總價為1852萬元，折合單價約9.44萬元/平方米。

而去年11月底，阿里法拍同樣拍出一套該小區(qū)2棟的房源，面積為190.91平方米，成交總價為2114萬元，折合單價約11.07萬元/平方米。

也就是說，時隔11個月，該小區(qū)面積相近的法拍房源成交價下跌約14.7%。

紅樹灣紅樹西岸花園去年11月法拍價格 來源：阿里法拍

再如位于福田豪宅片區(qū)的熙園項目。在京東法拍平臺，今年9月28日拍出一套熙園4棟A座602房房源，面積為294平方米，成交總價為3881萬元，折合單價約為13.2萬元/平方米。

而去年年底，該項目一套法拍房面積約為280.7平方米，成交總價為4548萬元，折合單價約16.2萬元/平方米。

同一套小區(qū)面積相近的法拍房源，相隔10個月，成交價格下降幅度約為18.5%。

熙園項目今年9月28日法拍情況，來源：京東法拍

如果再往前追溯，在2020年9月，熙園項目拍出一套259.63平方米房源，成交總價為5638萬元，折合單價約為21.72萬元/平方米。

（應受訪者要求，文中何磊磊、許鵬為化名）

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝