每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“我最開(kāi)始是在廣西做法拍業(yè)務(wù)，后面才來(lái)到深圳。十年前在廣西拍廠房，靠的是‘膽子大’?，F(xiàn)在在深圳做法拍業(yè)務(wù)，更多的是拼專(zhuān)業(yè)和資源?！?/p>

8月9日下午，朱志強(qiáng)和幾位行業(yè)人士一起分享近期法拍行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)。談到自己從事法拍行業(yè)的經(jīng)歷時(shí)，他的語(yǔ)氣中流露出幾分感慨。

作為深耕不良資產(chǎn)處置十余年的“老兵”， 朱志強(qiáng)剛剛參加了某資產(chǎn)管理公司的視頻會(huì)議，參與討論深圳某存量資產(chǎn)的盤(pán)活方案，他擔(dān)任法拍顧問(wèn)的角色。

朱志強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“每經(jīng)記者”）表示，在深圳法拍市場(chǎng)，寶能城住宅項(xiàng)目的集體法拍是一個(gè)重要轉(zhuǎn)折信號(hào)：一方面，法拍人數(shù)迎來(lái)了顯著增長(zhǎng)；另一方面，拍賣(mài)稅費(fèi)也開(kāi)始走向“各付各稅”。

在朱志強(qiáng)看來(lái)，法拍市場(chǎng)歷經(jīng)多年發(fā)展，已經(jīng)從早期線下舉牌的“小眾游戲”，發(fā)展到如今阿里資產(chǎn)平臺(tái)、京東資產(chǎn)平臺(tái)等可全民參與的標(biāo)準(zhǔn)化市場(chǎng)。從早期的稅費(fèi)模糊、清場(chǎng)難的“灰色地帶”，到法院“包清場(chǎng)”“各付各稅”的透明規(guī)則，法拍市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范化。

“法拍的資產(chǎn)類(lèi)型越來(lái)越多，給買(mǎi)家提供了各類(lèi)可供選擇的標(biāo)的。以深圳為例，在早年市場(chǎng)中，像高端別墅類(lèi)房產(chǎn)很少進(jìn)入法拍流程。就算有，價(jià)格也高得離譜，因?yàn)椴怀钯u(mài)。但如今的法拍市場(chǎng)，給很多改善型買(mǎi)家提供了入場(chǎng)機(jī)會(huì)?！敝熘緩?qiáng)說(shuō)道。

十年蛻變：法拍從小眾游戲走向全民“網(wǎng)購(gòu)”時(shí)代

談及過(guò)往法拍市場(chǎng)時(shí)，朱志強(qiáng)提到了自己曾參與的多個(gè)讓他印象深刻的法拍案例。

2015年，在桂林市臨桂新區(qū)舉行的一場(chǎng)廠房拍賣(mài)會(huì)上，一位柳州老板以總價(jià)5700萬(wàn)元成功競(jìng)拍下103畝工業(yè)用地。然而，僅三天后，由于股市行情突變，該老板遭遇強(qiáng)制平倉(cāng)，最終連1000萬(wàn)元的高利貸保證金也無(wú)力償還。

這是朱志強(qiáng)早期所經(jīng)歷的“驚心動(dòng)魄”一幕，亦是當(dāng)時(shí)法拍行業(yè)的真實(shí)縮影：線下交易盛行，規(guī)則含糊不清，參與者多為“敢于冒險(xiǎn)”的圈內(nèi)人士。

十年后，這樣的場(chǎng)景已成歷史。

“現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)法拍房，在操作流程和便捷性上，和淘寶買(mǎi)衣服沒(méi)太大區(qū)別?！彼呎f(shuō)邊打開(kāi)手機(jī)上的司法拍賣(mài)頁(yè)面，寶能城234套住宅的成交記錄赫然在列，操作流程清晰可見(jiàn)。

朱志強(qiáng)協(xié)助資方拍下的某法拍資產(chǎn)  圖片來(lái)源：受訪者提供

在朱志強(qiáng)看來(lái)，2022年至2023年的寶能城住宅集體法拍，成為深圳法拍市場(chǎng)的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

他告訴每經(jīng)記者，在寶能城房源法拍之前，深圳法拍房成交后的稅費(fèi)全由買(mǎi)受人承擔(dān)。如一套成交總價(jià)1500萬(wàn)元的法拍房，可能需要額外墊付高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元的土地增值稅等賣(mài)方稅費(fèi)，這也讓很多買(mǎi)家望而卻步。

因?yàn)槎愘M(fèi)問(wèn)題，寶能城參與法拍的房源曾先后經(jīng)歷撤拍、重新上架等情況。此后，深圳中院調(diào)整法拍規(guī)則，改為“各付各稅”：買(mǎi)方僅付契稅，若買(mǎi)方墊付稅費(fèi)后可向法院申請(qǐng)退還。

規(guī)則重塑讓市場(chǎng)徹底激活。

“以前法拍是‘少數(shù)人玩’，現(xiàn)在普通家庭也敢參與了?！敝熘緩?qiáng)解釋?zhuān)ㄔ和菩小鞍鍒?chǎng)”政策后，買(mǎi)家無(wú)需擔(dān)心原房主拒不騰退，“就像網(wǎng)購(gòu)包郵，付款后法院出文書(shū)過(guò)戶(hù)，很大程度上降低了買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)”。

深圳法拍房交易走勢(shì)圖 圖片來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估

數(shù)據(jù)也印證了這一變化。據(jù)同致誠(chéng)評(píng)估數(shù)據(jù)，深圳法拍成交套數(shù)已從2017年的823套，躍升至2024年的2055套。豪宅法拍更是打破了“隱秘交易”的慣例，香蜜湖一號(hào)、純水岸別墅等稀缺房源紛紛上線，其成交價(jià)格已成為市場(chǎng)價(jià)格的基準(zhǔn)錨點(diǎn)。

朱志強(qiáng)還提到，如今法拍行業(yè)的門(mén)檻也較過(guò)去有所提高。“以前懂點(diǎn)門(mén)路就能做，但現(xiàn)在幾乎得覆蓋法拍全流程?！敝熘緩?qiáng)坦言，地產(chǎn)下行導(dǎo)致不良資產(chǎn)明顯增長(zhǎng)，但競(jìng)爭(zhēng)早已不是“拼關(guān)系”，而是“拼專(zhuān)業(yè)”。

朱志強(qiáng)表示，法律知識(shí)是基礎(chǔ)，需精通抵押權(quán)、居住權(quán)等復(fù)雜條款?！爱?dāng)然，這些都只是最基礎(chǔ)的，更重要的是經(jīng)驗(yàn)積累，以及資源整合能力，一些特殊法拍案例，甚至需要聯(lián)動(dòng)銀行、律所、資產(chǎn)管理公司，與政府部門(mén)溝通解決特殊糾紛?！?/p>

從“接盤(pán)”到“盤(pán)活”：法拍行業(yè)的全鏈條革命

隨著法拍行業(yè)規(guī)模越來(lái)越大，對(duì)從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，最大的變化是什么？

朱志強(qiáng)向每經(jīng)記者表示，“法拍的專(zhuān)業(yè)知識(shí)其實(shí)只是基礎(chǔ)，更重要的還是經(jīng)驗(yàn)積累及資源整合”。

“以前我們干法拍時(shí)，基本上能找到資方就很不錯(cuò)了。但現(xiàn)在這只是基礎(chǔ)，包括法拍的全鏈條都得參與，從銀行到資管公司再到法院階段，中間的各個(gè)環(huán)節(jié)都得跟。甚至最后資產(chǎn)成功法拍了，如何運(yùn)營(yíng)、盤(pán)活現(xiàn)在也需要掌握?！?/p>

朱志強(qiáng)指出，資產(chǎn)一旦進(jìn)入法拍程序，必然會(huì)伴隨著各種復(fù)雜問(wèn)題。每一宗法拍案件背后都隱藏著不同的故事，從業(yè)者必須憑借自身經(jīng)驗(yàn)，靈活應(yīng)對(duì)并解決各類(lèi)難題。

例如，深圳南山西麗某單位一套職工的房產(chǎn)，曾讓某中介機(jī)構(gòu)的法拍部門(mén)陷入困境。原房主態(tài)度強(qiáng)硬拒絕騰退，而買(mǎi)受人是一位孕婦。2022年，這個(gè)騰退難度極高的案例交到了朱志強(qiáng)的手中。

朱志強(qiáng)向記者分享了當(dāng)時(shí)的“解題”思路：先讓中介女高管帶水果安撫孕婦，穩(wěn)定其情緒；再與法官溝通解決方案，讓法院領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系房主的單位領(lǐng)導(dǎo)，并從拍賣(mài)款中劃撥租金補(bǔ)貼。最終，該房主自愿搬離。

“法拍不是單純的‘接盤(pán)’，而是要盤(pán)活資產(chǎn)，更要解決‘人’的問(wèn)題，從而化解矛盾?！敝熘緩?qiáng)說(shuō)，這類(lèi)案例的核心是“全鏈條介入”——從前期盡調(diào)、中期競(jìng)拍，到后期清場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都得有預(yù)案。

而這種“全鏈條思維”，或許與他早期的從業(yè)經(jīng)歷有關(guān)。

據(jù)朱志強(qiáng)回憶，早年在廣西時(shí)，他通過(guò)“銀企聯(lián)合”模式，讓桂林某銀行直接墊付資金拍下廠房，再以1%股權(quán)代持的方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最終資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)翻倍。來(lái)到深圳后，他將這一模式升級(jí)：對(duì)接多家資管公司充當(dāng)顧問(wèn)角色，然后還會(huì)主動(dòng)參與銀行資產(chǎn)推介會(huì)，籌備不良資產(chǎn)頻道，打通從債權(quán)到物權(quán)的全流程。

“十年前拍廠房，靠的是勇氣；現(xiàn)在法拍市場(chǎng)，靠的是體系?！敝熘緩?qiáng)說(shuō)，行業(yè)的未來(lái)會(huì)更規(guī)范，一個(gè)明顯的變化在于，現(xiàn)在資產(chǎn)的法拍價(jià)格已經(jīng)成為越來(lái)越多銀行的貸款錨點(diǎn)，法院的流程也越來(lái)越透明。

“法拍行業(yè)在逐步擴(kuò)大，而對(duì)于很多從業(yè)者來(lái)說(shuō)，只有繼續(xù)當(dāng)好‘資產(chǎn)醫(yī)生’的角色，才能讓更多不良資產(chǎn)找到新價(jià)值?！敝熘緩?qiáng)說(shuō)道。

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封面圖片來(lái)源：受訪者提供